פני עשר שנים קמה חברת “בית בגולן”, חברת ניהול פרויקטים הלוקחת על עצמה את תהליך בניית הבית מתחילתו ועד סופו. חישובי כמויות לא נכונים? קבלן שנעלם? “פיניש” שמעולם לא הסתיים? לא בבית ספרנו. מיכל גלר, היזמית מסבירה איך עושים זאת
יש פרסומת כזאת: כאב-ראש-כאב-ראש-כאב-ראש… עד כה, זאת תמצית בניית בית חלומות במו ידכם. כל כך כאב-ראש עד שרבים אמרו: תודה, מוותרים, שלא לדבר על תקלות כמו הסתבכות פיננסית, חישובי כמויות לא נכונים, קבלן שנעלם, “פיניש” שמעולם לא באמת הסתיים… מוכר, אה?
לפני עשר שנים המציאה מיכל גלר את האקמול האולטימטיבי לכאב הראש הזה, והקימה את חברת “בית בגולן”, שלוקחת על עצמה את כל הסיבוך הזה ואתם פטורים. אתם יושבים איתה, התהליך כולו מתהווה על הנייר מולכם ומרגע זה אתם יכולים להירגע בשקט ברמת גן או בפריז, לסרוג ולסיים תואר. תוך מקסימום עשרה חודשים הבית עומד, קחו ת’מפתחות, פרקו ת’מכולה ותתחילו לשתול גינה.
מיכל גלר, 40, הבעלים והמנכ”ל של “בית בגולן”, אם לשישה ונשואה לדוביק, קראה נכון הן את הצרה-צרורה הזאת והן את מפת ההזדמנויות העסקיות בגולן, הקימה חברת יזמות וניהול פרויקטים ולא שכחה להשביח את התבשיל הכלכלי שעלה יפה ביצירה, ציונות ונתינה. התשתית האיתנה שמאפשרת למיכל גלר לקפוץ למים הסוערים של ענף כל כך מורכב היא לימודי ניהול מיזמי נדל”ן, מיסוי מקרקעין, וגישור עם התמחות בענף הבנייה.
עד כה היא בנתה 100 בתים פרטיים בגולן בגליל ובמרכז, כרגע היא מסתערת על הרחבות בקיבוצים עם מיזמים שכונתיים וסופרת כמה הרבה פעמים גילתה Win-Win חדש במהלך קיום החברה, וזה לא פשוט: מדובר בפרויקטים שעולים מיליונים וכל השותפים יוצאים מרוויחים – המשתכנים, החברה, הקבלנים, היישובים. מכיוון שמצליח, היום היא ו-20 אנשי צוותה פרשו כנפיים והרחיקו עוף אל מעבר לגבולות הגולן ועד המרכז.
מיכל: “באופן כרוני צפויות וקיימות בבנייה חריגות של 30 אחוז מהתקציב. אבל בארץ, בניגוד להגיון, אנשים משכנעים את עצמם שעלות הבנייה הסופית שלהם תהיה בין 20-30 אחוז פחות מהתקציב שלהם. לכן נדרש כאן גורם חיצוני שמשקף לבונה את אפשרויותיו”.
הסיפור פשוט: מתן מענה לבניית בית בפורמט של “בנה ביתך”, כאשר חברת “בית בגולן” ובעלי מקצוע מנוסים שעובדים עמה, מתווים את תכנית הבית עם הלקוחות, מציגים בפניהם את התהליך כולו לסעיפיו השונים בשקיפות מלאה, הלקוח יודע כך לאן מופנה כספו ושולט בו. מכאן ואילך האחריות על התהליך הינו על החברה מתחילתו ועד סיומו, אנשי הביצוע בשטח הם קבלנים חיצוניים לפי מכרזים על מנת למנוע ניגוד אינטרסים. התשלום למבצעים – רק עם גמר עבודתם.
מכיוון שהחברה נוסדה כאן, היא גם מכוונת עצמה להשיב על סוגיות ייחודיות לגולן, למשל הקליטה שמתבצעת כאן ב”טפטופים”, ולא יוצרת “רעב” אמיתי אצל היזמים הגדולים להיכנס לפרויקטים כאן, והמשפחות, בהן עולים חדשים, שמבקשות להגשים כאן חלומן, נאלצו עד כה לעשות את זה לבדן.
בית חלומות – תוך עשרה חודשים
פונה אליך משפחה שרוצה לבנות כאן ביתה, מה את אומרת לה?
“דבר ראשון, אני יושבת אתם על מנת להכיר את צרכיהם, דבר שני – מבררת את הפרוגרמה והיכולת התקציבית שלהם. אני מסבירה להם מה אפשר לבנות בתקציב שלהם, ומוסיפה כי עדיף לחיות בשמחה ובאושר בבית קטן מאשר לא לחיות כלל בבית גדול.
בדקתי סוגיה מאוד מעניינת ואופיינית: באופן כרוני צפויות וקיימות בבנייה חריגות של 30 אחוז מהתקציב. אבל בארץ, בניגוד להגיון, אנשים משכנעים את עצמם שעלות הבנייה הסופית שלהם תהיה בין 20-30 אחוז פחות מהתקציב שלהם. אני מניחה שההסבר טמון בשכנוע עצמי שכל רצון הינו בר ביצוע ולכן – יהיה בסדר. לכן נדרש כאן גורם חיצוני שמשקף עבור הבונה את אפשרויותיו, עורך איתו טבלה של סדרי עדיפויות או מציע לתכנן בית צומח.
“אנחנו מבארים לבונים מה אפשר לעשות עם הכסף שהביאו מהון עצמי ומהלוואות. למשל – אם מיליון ש”ח הוא סכום הגג, צריך לזכור שמורידים מזה מע”מ, עלות פיתוח, תכנון, הנדסה, פיקוח, גידור, חניה, כל הדברים מסביב. לבד מהבנייה עצמה, צריך להכניס לתוך התקציב גם תאורה, מטבח, מיזוג, גם שבילים, אדמה, מסלעות, גדרות. האויב הכי גדול הם כל ‘האנשים הטובים’ – החברים והשכנים, שנותנים עצות שאחר כך לא יוכלו לעמוד מאחוריהן. עדיף ללכת מראש למישהו שיכול לקחת אחריות על כל התהליך, גם אחרי שאתה נכנס לבית. זה מה שאנחנו אוהבים לעשות, זו השליחות הכי גדולה.
“הפרויקט שלי מיועד לאנשים שרוצים בליווי של גורם מקצועי שגם יודע לשים גבולות, שמשרת רק את האינטרסים שלהם, שייקח אותם יד ביד בבטחה ויגיש להם מוצר איכותי – הבית שלהם.”
כמה זמן נמשכת בניית בית אצלך?
“התהליך מתחלק לשלושה: התהליך הפרוגרמתי, של התווית הקונספט, אחריו תהליך התכנון, תהליך הוצאת היתרי הבנייה, שעשוי לקחת חצי מהזמן, בין ארבעה לשישה חודשים, אחר כך הביצוע. הלקוחות שלנו לא מכירים רשויות, אישורים וניירת ומקבלים את הבית מוכן, נקי ומסודר, עד לרמה שאפשר לשתול עצים וגינה, עם שביל וגידור.
“חשבי כמה לקוחות שלנו כלל אינם תושבי הגולן. לא די שהם צריכים לעבור תהליך של קליטה ומעבר, לפחות את החלק של הבנייה אנחנו מורידים להם מהראש, הם נשארים במרכז או בחו”ל ובאים לבית מוכן. המטרה שלי היא שאנשים ייכנסו לתהליך בשמחה, זה צריך להיות כיף, מרגש.”
איפה המעורבות האישית שלך בכל התהליך הזה?
“הנוכחות שלי קריטית בתהליך שהינו מאוד אישי ולכן אני מגבילה את עצמי במספר הפרויקטים שאני מנהלת במקביל. אם אני עושה תכנית עבודה לחצי הראשון של השנה ורואה שנוצר עומס, אני אומרת למשפחה שפונה שאוכל להתחיל את התהליך אתה רק בעוד כמה חודשים.”
בנייה פרטית עם יתרונות של קבוצת רכישה
“יצרנו כאן למעשה סוג של קבוצת רכישה, כלומר, אם יש לי היום 20 משפחות שבונות ביישובים שונים בגולן, ואף אחת לא מכירה את השנייה, אני עדיין מייצגת אותם כקבוצה מול קבלני משנה. נוצר כאן כוח, שאתו אני הולכת למשל לחברת מטבחים ואומרת: תקשיבו, אני מייצגת 20 משפחות, אם אתם רוצים את הפרויקט הזה – תנו הנחה משמעותית ללקוחות שלי. כך, חלק מאוד גדול מהעלות שהלקוחות משלמים לנו על הניהול – יוחזר הודות לאפשרות של מכרז למספר בתים במקביל, של משא ומתן שמתנהל אל מול קבלני משנה, כי בסופו של דבר המטרה היא שהלקוח במרכז והוא זה שמרוויח.
אנחנו מכבדים הן את הקבלנים שעושים לנו את הביצוע, הן את הלקוחות, חשוב לנו שכולם ירוויחו, בסופו של דבר – כולם צריכים להתפרנס.”
מי אנשי הביצוע שלכם?
“בכל אזור יש לי צוות מקומי של הפרויקט, כי אני מאוד מאמינה בכלכלה מקומית. בנוסף, איש המקצוע חייב להיות קרוב לפרויקט, לכן לא אקח לבנייה בקיסריה אדריכל שגר בגולן וזה גם לא כלכלי עבורו.
“הצוות שלי מחולק לשניים: צוות משרד שעוסק בניירת ובעבודה מול הרשויות וצוות הביצוע שכולו הוא פרילנסר לפי פרויקטים. יש בגולן אנשי מקצוע מופלאים, הם נותנים מחירים זולים, יש להם אינטרס לעבוד אתנו כי הם יודעים שזה הרבה פחות ‘קשקשת’. לקוח נכנס לתהליך, יש לו תקציב, יש לו מנהל, לאנשי המקצוע זה הרבה פחות עבודה, פחות הלוך חזור, פחות שינויים אצל המזמינים, יש יותר שקט בתוך המערכת, כולם יודעים מי אחראי על איזה תחום ולכן הם אוהבים לעבוד אתנו. בצוות המורחב בגולן מעל 20 איש. זה כיף. כבר נוצרת איזושהי משפחה.”
כיצד מתמודדים עם קבלנים שפשוט לא מגיעים, שלוח זמנים אצלם הזוי…
“לקבלנים יש אינטרס גבוה שאני אישית אהיה מאוד מרוצה מהעבודה שלהם. אם אין זה כך, פוטנציאל ההפסד שלהם גבוה, כי אם אוציא מחר מכרז לחמישה-עשרה בתים, הם לא יוכלו להתמודד עליו. על כל קבלן שלי לעמוד בלוחות זמנים, לא לעשות ‘שטיקים’ בחומרים, להיות איכותי ואטרקטיבי בהצעת מחיר, ושרמת האשראי שלו בבנק תהיה גבוהה. אנחנו לא נותנים מקדמות מראש לקבלן, הוא מקבל כסף לפי שלב העבודה.”
“אפשר לפתח כאן יזמויות מאוד מעניינות. כל כך הרבה שנים הגולן היה במעין ‘ללכת על ביצים’ מבחינה פוליטית, עכשיו הסטטוס שלו השתנה. הובן לכולם שהגולן כאן ואנחנו כאן בשביל להישאר לתמיד, וזה ייתן איזושהי פריצת דרך גדולה למשקיעים שעד היום חששו לשים כאן את מיטב כספם”.
חלום הצימר ושיברו
אם כל כך טוב, מדוע עומדים בתים למכירה בהרחבות ובקצרין?
“אנחנו לא תמיד יודעים מה עומד מאחורי כל מקרה וזה מאוד שונה ממקום למקום. יש תופעה שאני מכנה ‘חלום הצימר ושיברו’; אנשים חשבו שבאים לגולן, בונים שני צימרים והופכים למיליונרים. אבל הענף נעשה קשה, התחרות בו גדלה מאד, אנשים הפסיקו להפעיל את הצימרים לתיירות ומשכירים אותם כמשרדים או כדירות לסטודנטים.
תופעה נוספת היא שאנשים בנו מעל ומעבר ליכולתם. לפני מספר שנים הגיעו בני זוג שרק התחתנו ורצו בית של 180 מטר. הסברתי שבית כזה צריך לרהט, למזג, לנקות, לשלם ארנונה על כל ההיקף, לכן הצעתי לבנות 100 מטר ולבצע בעתיד הגדלה. האינטרס שלי הוא שאנשים יבנו מה שהכי נכון עבורם, עבור התקציב שלהם ושיהיו שלמים עם ההחלטות שלהם.”
עם הצלחה לא מתווכחים אלא מגדילים, מה את צופה להמשך?
“אם להגדיל, אז לשכפל עצמך בתהליך מאוד מובנה, מסודר, תוך הטמעת הערכים לאנשים נוספים. זה ענין של אסטרטגיה, מתי ואם לעשות. אני אם לששה ילדים, זאת משמעות מאוד כבדת משקל על התנהלות החברה, על צמיחתה וגדילתה בהיקף. בחיים יש בחירות בין סדרי עדיפויות, גידול הילדים אלה שנים שלא יחזרו. אבל אין נקיפות מצפון, הילדים חיים את זה ושמחים עם זה. ואני לא טיפוס של לשבת בבית, הייתי אומללה מזה, זה גם מבנה אישיותי, לא רק כסף.
“באשר לכיוון של החברה, היום אנחנו נכנסים מאוד חזק להרחבות של שכונות, לדוגמה הרחבה של קיבוץ שלא רוצה שמשפחות יבנו בעצמם אלא מבקש להציע מגוון של דגמים ושהבתים ידברו באותה שפה. אנחנו נכנסים לפרויקטים מגוונים, גם של יוקרה וגם באזורים אחרים. החלום שלי הוא לעשות פרויקטים גדולים בגולן שהינו כר פורה למשקיעים, ואני עושה את זה כבר בשקט, באופן פרטי לחלוטין. אפשר לפתח כאן יזמויות מאוד מעניינות, בתעשיה, תיירות, מלונאות. כל כך הרבה שנים הגולן היה במעין ‘ללכת על ביצים’ מבחינה פוליטית, עכשיו הסטטוס שלו השתנה. הובן לכולם שהגולן כאן ואנחנו כאן בשביל להישאר לתמיד, וזה ייתן איזושהי פריצת דרך גדולה למשקיעים שעד היום חששו לשים כאן את מיטב כספם. הפיתוח של הגולן מבחינתי הכי חשוב, אני עושה סיור לכל כל אדם שאני שומעת שרוצה להשקיע בגולן, לעיתים על חשבון פרויקטים שרציתי לעשות במרכז.”
כיצד מקבלים ראשי המועצות את היוזמה שלך?
“אני ברמת תקשורת יומיומית עם אלי מלכה ודימי אפרצב, אני רוצה לקדם את המקום שיהיה שוקק חיים, שהגולן ישדר ויהווה הצלחה. כי יש כאן כל כך הרבה מה לעשות, כי כל דבר שעושים כאן הוא בשורה, זה מדהים ומרגש. עם כל רעיון שיש לי אני מרימה מיד טלפון לאחד מראשי המועצות, שואלת מה דעתו ומה הוא חושב. אני לא מתחרה כאן באף אחד, כל אחד יודע את תפקידו והמטרה אחת – לקדם את הגולן, הן ברמת הפרט והן ברמת הפרנסה והתעשייה והתיירות.
זאת האהבה הגדולה שלי ואני עושה את זה מכל הלב. אני רוצה שמשפחה אשר בונה את ביתה בגולן בתבונה תמצא עצמה במקום נכון ובריא, כי בסופו של דבר בני המשפחה יהיו תושבים מאושרים יותר ולא ממורמרים. הרי זה מה שאנחנו צריכים: אנשים יצירתיים, שותפים קהילתית, כי מה שעושה את המקום כאן אלה האנשים.
לסיכום, יש לנו את האתגרים שלנו כתושבי הגולן, הפרנסה לא פשוטה, יש פערים שצריך לצמצם, יש הנהגה שעובדת חזק לעשות כאן שינוי. צריך סבלנות. למרות שאני המון על הכבישים, אין כמו גולן.”
אין כמו הממ”דים בגולן
בכל רחבי המדינה יש לקחת בחשבון את הממ”דים בעת הבנייה, אבל בגולן יש אליהם התייחסות שלא קיימת בשום אזור אחר, הן מבחינת המבנה, המיקום, עובי הקירות, מספר הקירות החיצוניים, מיקום החלון, קיר המגן מול הכניסה. בכל יישוב בגולן יש כיוונים אחרים, בכל מקום, בכל מגרש, זה מאוד מאוד מורכב ומאתגר. האדריכלים באזור מכירים את הסוגיה לדקויותיה, האדריכלים מהמרכז “מתחרפנים” ממנה, לא יודעים כיצד לגשת לזה בכלל, לדברי גלר.
“לאף קו גבול אין ממ”דים עם ייחוד כזה”, אומרת מיכל גלר, “גם לא בגליל, למרות שמאוד נראה שהבתים בו יושבים על הגבול ממש. מכיוון שהגולן יושב היום על שלוש חזיתות, לבנון, סוריה וירדן, ולפיקוד העורף יש תקנות חדשות לממ”ד שהוא סוג של מקלט בתוך הבית, אני אומרת שהאדריכלים כאן הם אמנים אמתיים. פיקוד העורף הוא זה שנותן את האישור האחרון על התכנון. בלי זה אין היתר בנייה”.
